Конференцията, посветена на проблемите на строителството на нискоетажни жилищни комплекси, се проведе на 12 април в хотел Radisson Royal. Публикуваме видео от речта на архитекта, ръководител на проектното бюро на UNK Юлий Борисов, както и на представители на разработчици: Наталия Шаталина от MIEL-Novostroek и Раиса Манаширова от SDI Group.
Юлий Борисов направи на конференцията предложение за въвеждане на системата "конструктор" - набор от няколко типични решения за планиране, фасади и общо оформление. Различните им комбинации ще могат да осигурят почти индивидуални опции за всеки апартамент, намалявайки наполовина разходите.
Юлий Борисов на нискоетажни жилища
речев текст
„Малко странно е да чуеш от архитект КАК да направиш нискоетажно село. Запитванията до нашето бюро показват, че проектите с нисък ръст в момента преживяват експлозивен растеж. Това се улеснява от няколко фактора едновременно:
- възниква доста сериозна административна бариера. Има определен мораториум не само в Московска област, но и в други градове върху изграждането на 12-етажни сгради в условно селски район. Това, съответно, по административен начин принуждава разработчиците да преформатират своите проекти;
- според мен потенциалът за комфорт на 12-етажните сгради вече е на върха си. Дори да правим панелни или монолитни къщи с подобрени облицовки, високи приземни етажи, добавяме детски градини и т.н., тогава по принцип това ново жилище няма да се различава по нищо от къщите, построени преди 50 години. Целият световен опит показва, че сегментът на ниско строителство е удобен за жител. Тъй като, от една страна, това е близост до земята, на второ място, тя създава определена общност, и на трето място, това е жилище, което ще бъде течно за по-дълго от многоетажните.
Данните от Metrium Group показват, че делът на ниското строителство набира скорост. През 2011 г. неговият дял е бил 10%, сега бавно се увеличава и има предположение, че до 2018 г. ще отнеме 50%. От своя страна наблюдаваме нарастване на заявките специално за нискоетажно строителство от регионите - Владивосток, Воронеж, Урал и т.н.
Връщайки се към въпроса "Как да направя проект успешен?" Давам много прост съвет: имате нужда от качествена рецепта, добри съставки, кухненско оборудване и самия готвач. Винаги казвам на колегите, партньорите и клиентите си, че има одеяло и то обикновено се дърпа от 4 души. Това е условна администрация (някои от нашите ограничения), изпълнител (говорим не само за строителя, но и за възможностите на строителния комплекс), това са дизайнерите и самият клиент. Ако една от страните дърпа силно (високо професионално), тогава ще има гънка на одеялото и продуктът в крайна сметка ще бъде лош. Ето защо, ако сте качествен разработчик, но на руско ниво, Норман Фостър едва ли ще ви помогне. Но в същото време регионалният институт за проектиране ще съсипе проекта. Всички трябва да са от едно и също ниво, манталитет и най-важното - подходи и цели. Ограниченията включват бюджет и времева рамка. Цената на архитекти от висок клас, които имат опит, разбирайки какъв трябва да бъде продуктът, е 6-9% от общия бюджет, а цената на средния дизайнер е 4-5%.
Най-голямото предизвикателство при разработването на качествен продукт е времето. За да се създаде уникален, висококачествен продукт, който отговаря на целите, са необходими средно: концепция - 4 месеца, етап P и „работа“- 8 месеца, изграждането отнема 24 месеца. Това са условията, които позволяват на нашето бюро и колеги да направят добър продукт. Често разработчиците искат да ускорят този процес, което понякога води до увеличаване на бюджета. И това е важно да бъдете наясно. Опитът от ограничаване на бюджета и сроковете води до факта, че много от клиентите са готови да се възползват от потреблението на продукт, който не е напълно уникален.
По едно време Н. С. Хрушчов реши, че всяко семейство от общински апартаменти трябва да дойде в отделен апартамент. Така се появи програма за индустриално жилищно строителство. Тя позволи на въпроса да бъде решен. Добър или лош е вторият въпрос. Но възможността за създаване на масов продукт, който по това време отговаряше на характеристиките на комфорта, беше решена.
Сега, ако икономическата ситуация се подобри, ще има "експлозия" в строителството в Нова Москва. И според мен просто няма достатъчно архитекти, които да осигурят развитие с уникални обекти.
Има 2 възможни изхода от ситуацията: или цената ще нарасне рязко, или ще се появят проекти с ниско качество. За да избегнем това, сега правим един вид „конструктор“. Основните му елементи са планови решения, фасадни решения и градоустройствени решения. За себе си изчислихме, че ако са направени 5 типа във всеки от този елемент, тогава ще получим 3 до петата степен и това са 243 опции. Разбирате, че това вече е доста уникално решение.
Какво прави, питате? Такава система за проектиране ви позволява да оптимизирате разходите до 50%, най-важното е времето за проектиране до 60%. Ако получите готов пакет, тогава или с помощта на автори или местни дизайнери, вие адаптирате основите и започвате да изграждате.
Всички се опитваме да избягваме рисковете, никой не иска да експериментира. Ако някъде фасадни решения вече са тествани и има отзиви, включително експлоатация, това ви позволява да избегнете рискове и оплаквания от купувачи. Никой не иска да направи страхотен проект и след това да „намали“икономиката с гаранции.
„Конструктор“позволява на началния етап да проведе проучване на предпочитанията на целевата аудитория и да определи цената на строителството. “
Юлий Борисов разказа подробно за завършения проект на UNK -
Жилищен комплекс "Холандски квартал" в Ивантеевка. Проектът е разработен в условията на строги градоустройствени ограничения. Архитектите са използвали линейни сгради, докато са успели да постигнат както „дворове без автомобили“, така и доста удобна среда за жителите. Кварталът използвал формата 4+ - четириетажни къщи с тавани. На фасадите синтетичната минерална вата се комбинира с клинкерна довършителна обработка.
Раиса Манаширова, Търговски директор на SDI Group, разработчик на Akkord. Smart-quarter”, формулира основните характеристики на проект с нисък ръст, който ще помогне на разработчика да създаде продукт, който се търси на пазара.
резюме на речта:
„Едно от основните условия за успеха на проекта е транспортната достъпност, купувачите на апартаменти в„ нискоетажни сгради “, строени извън Московския околовръстен път, преди всичко обръщат внимание на този критерий. Купувачите започнаха да обръщат специално внимание на архитектурната концепция на жилищните райони. Визуалното възприятие е мястото, където започва запознаването на хората с бъдещия им дом.
Ако по-рано стартирането на инфраструктурата, като правило, беше планирано заедно с въвеждането в експлоатация на втория и третия етап, настоящите условия диктуват различен подход. След като изслушахме желанията на клиентите, преработихме плана за планиране на териториите, за да осигурим на бъдещите жители на първия етап необходимата инфраструктура от момента на пристигането - детската градина и търговският център вече ще бъдат пуснати в експлоатация с първите четири къщи, а впоследствие и училище, поликлиника ще отвори врати в комплекса една по една, FOK с плувен басейн и други съоръжения, важни за комфорта.
В допълнение, около 30% от клиентите, които вече са закупили апартаменти в жилищен комплекс, са заявили желание да инвестират в търговско пространство, развивайки собствен бизнес на пешеходно разстояние от местоживеенето си.
Алармени системи за сигурност, контрол на периметъра на територията и системи за интелигентен дом, които с развитието на технологиите са станали достъпни в масовия сегмент, както и наличието на асансьори в нискоетажни комплекси отговарят на идеите на купувачите за комфортна среда на живот, форма увереност в проекта и неговия положителен имидж."
