Публикуваме статия от авторите на проекта "VIVA-Лефортово", студенти от програмата NLTR, които, увлечени от темата, се обединиха след следването си в група "Екип 123" и продължиха работата си. Същността на проекта е предложение за интегрирано развитие на част от квартал Лефортово, която днес е претоварена с бездействащи индустриални зони и се характеризира с ниско качество на градската среда. В тази статия членовете на групата обсъждат възможността за създаване на пешеходен булевард между сърпа и чука, който Дон-Строй планира да превърне в жилищен комплекс Symbol, офис центъра на CROC и насипа на Яуза до 2025–2026 г. Такъв булевард би позволил да се премине от магистрала Ентузиастов през бившия сърп и чук до реконструирания завод "Кристал", имението "Яуз" на Строганови и по-нататък по Митническия мост от другата страна на реката до улица "Нижня Сиромятническа" и "Артплей". Междувременно Дон-Строй представи на публичните изслушвания, проведени през април 2015 г., коригиран проект, който се различава от печелившия, където няма пешеходна ос на мястото на железопътната линия и вътрешният булевард завършва вътре в жилищен комплекс Symbol, без да напуска градът.
За напомняне, първото място в класацията на журито за концепцията за реконструкция на сърп и чук е заето от проекта MVRDV, но след това, по решение на разработчика, проектът за проектиране на LDA е обявен за победител.
По-долу има статия от авторите на изследователския проект. ***
Като част от образователната програма „Нови лидери на териториално развитие“, NLTR (програмата се организира от MARSH и RANEPA), проучихме градската зона, част от квартал Лефортово. Завършилите, които не са безразлични към съдбата на региона, са се организирали в групата Екип 123, която продължава да работи по проекта VIVA-Лефортово. Идентифицирахме няколко обекта, чиято трансформация би могла да допринесе значително за развитието на инфраструктурата на областта и да увеличи комфорта на живот за съществуващи и бъдещи жители, някои от тези предложения имат осезаеми ползи за града.
Като използваме нашата работа като пример, бихме искали да покажем редица градски проблеми, да обърнем внимание на проблеми, които често излизат от полезрението при разработването на проекти в подобни територии:
- Защо свързаността на териториите на местно ниво отпада от полезрението на дизайнера?
- Как бившите индустриални зони могат да се впишат органично в съществуващия градски контекст?
- Защо цялостното качество на градската среда е на ниско ниво?
- като икономиката на града, вкл. размерът на облагаемата основа взаимосвързан ли е с градския контекст?
В нашата статия няма да се задълбочаваме в теоретичните аспекти на проблема, но ще се опитаме да покажем с конкретен пример какви механизми и каква логика на участниците в развитието оформят града ни не винаги по най-добрия начин.
Ще разгледаме участък от града между река Яуза, магистрала Ентузиастов, улица Красноказарменная. Именно този раздел ние определяме като територия VIVA-Лефортово, за този раздел ние предлагаме основните трансформации.
Този сайт се отличава с факта, че е претоварен с бивши индустриални зони, които вече не функционират като производство, качеството на околната среда и околната среда е на ниско ниво, има много празни изоставени обекти. В същото време територията разполага със значителен ресурс за качествено ново развитие: наличие на значими исторически обекти в добро състояние, близост на реката и голям набор от зелени площи, близост до центъра и транспортни възли. Интересът на бизнеса и разработчиците към развитието на сайта е забележителен: четирима основни играчи изразиха интереса си към обектите на сайта.
Вече могат да се наблюдават отгласи от бъдещи промени: заводът на Kristall се трансформира в арт клъстер, територията на завода за сърп и чук се подготвя за жилищно строителство, Morton Group of Companies започна да продава апартаменти в жилищен комплекс на мястото на бившият завод Алмаз-Антей.
Нека разгледаме по-отблизо проекта на жилищен квартал „Символ“, предложен за изпълнение от „Дон-Строй“на територията на бившия завод „Серп и Молот“, като доминиращ и в дългосрочен план значително влияещ върху развитието на територията. Дискусиите по този проект започнаха през 2012 г. и в резултат на това градът предложи на предприемача да проведе международен конкурс за разработване на архитектурна и градоустройствена концепция за развитие на територията на централата. Целта на конкурса е „избор на архитектурни и градоустройствени концепции за създаване на многофункционална градска единица с развита инфраструктура, интегрирана в градската тъкан и отговаряща на изискванията за устойчиво развитие на околната среда“.
Според резултатите от конкурса бяха представени пет проекта, схемите за тях са дадени по-долу. Четири от тези проекти поддържат пешеходен маршрут по бившите железопътни линии. Това е очевидно решение, защото той осигурява комуникация между микрорайоните, дава директен достъп до река Яуза за бъдещите жители, както и директен достъп до културните обекти в района: имението Строганов, художествения клъстер Crystal, хидроелектрическия комплекс Syromyatnichesky с прилежащ парк, Територията на Artplay.
Във всеки от проектите железопътните коловози се запазват като пешеходна ос.
По проекта, предложен за одобрение, се взема решение тази връзка да се премахне на територията на сградата и да се построят жилищни квартали на мястото на коловозите. Такова решение изключва възможността за използване на съществуващите предпоставки за развитието на района и по-скоро работи, за да се изолира от преобладаващия градски контекст.
Може да се предположи, че такова решение на разработчика се дължи на факта, че околните
територията не отговаря на желаното ниво на бъдещо развитие - бизнес класа. Всеки разработчик се интересува предимно от печалба и изобщо не е длъжен да облагородява обширната територия, прилежаща към неговия сайт.
Предложението на екип 123 е да се запази съществуващата писта, да се създаде единна пешеходна връзка „Малкият булевард“, която ще се проведе на мястото на бившата
железопътни коловози. Новият булевард ще обедини няколко блока на района наведнъж и ще осигури директен достъп до насипа. ***
Градът обаче би се възползвал от точно тези проекти, които органично се вписват в градския контекст. Ако бъде реализиран проект, който изключва подобни връзки, Москва рискува да получи още по-фрагментирани квартали, което значително ще отслаби синергичните връзки. В този проект пешеходният достъп до центровете за привличане на района (насип, Kristallu, Artplay и др.) Е затруднен. Избраната схема за развитие стимулира автомобилния трафик, изостряйки напрежението в трафика в района.
Отделно бихме искали да обсъдим икономическия компонент на такива решения за града. Използвайки примера с тази територия, решихме да разгледаме варианти за развитие на икономиката на областта при изпълнение на два сценария: при запазване на съществуващото положение и при организиране на нов пешеходен булевард на мястото на железопътните коловози.
Анализирахме участъка от пътя от улицата. Золоторожски вал до завода Kristall. Сега този сайт е изоставен, използва се предимно от маргинални жители, тъй като едва ли е забележим за патрулите. В същото време пешеходците са принудени да използват този участък от железопътната линия като пресичане между улиците Volochaevskaya и Zolotorozhsky Val. Има много малко връзки между главните улици на областта и в момента хората използват дори такава неподходяща пътека. Участъците по коловозите изглеждат изоставени и недостатъчно използвани. Изключение прави територията на компанията CROC, която е в непосредствена близост до коловозите, но компанията се огражда от коловозите, доколкото е възможно с висока ограда с бодлива тел.
Ако анализираме данъчната основа, събрана от съседните райони, тя възлиза на приблизително 50-70 милиона рубли. на година (изчислението се основаваше на данък върху земята и данък върху имуществото). По-голямата част от тази сума попада в офис центъра на компанията CROC. Останалите прилежащи територии на практика не носят пари на града, защото по предназначение са индустриална зона, т.е. кадастралната им стойност е 4,5 пъти по-ниска от стойността на земята с цел, например, за търговия.
Освен това сградите в прилежащите територии не са включени в списъка на обектите, за които се изчислява данък върху собствеността. От този анализ заключаваме: ако един град може умело да стимулира прехвърлянето на земя към социално значими функции, особено в територии, предразположени към такива промени, той
може значително да увеличи доходите от тези земи.
Районът по железопътните коловози има голям потенциал за такива
реконструкция. В същото време потенциалът ще се увеличи значително, ако
директна връзка с бъдещия жилищен район. В този случай прогнозираното събиране на данъци от съседни райони може да нарасне до 160-200 милиона рубли, което е 3-4 пъти по-високо от сегашното положение.
По този начин, в допълнение към прекия икономически ефект, градът би се отървал от едно от грозните места в областта, превръщайки го в център на атракция, пешеходен булевард, връзка с реката, зелен насип, достъп до Кристал и Artplay арт центрове. Бихме предложили да наречем новия булевард „Малък булевард“, като напомняме с това име, че офисът на КРОК и пекарната са в непосредствена близост до железопътните коловози.
Ако това предложение бъде приложено, разработчикът също би получил значителни предимства: новият булевард работи за изравняване на околната среда, което го прави по-привлекателен и по-безопасен за бъдещите жители. Добре поддържаният булевард, даващ достъп до реката и обекти на творческа дейност, е по-значителна демонстрация на благосъстоянието на околността, отколкото фотоколажите в рекламни брошури. Освен това сме уверени, че подобни решения влияят върху цената на самите апартаменти в жилищните комплекси в процес на изграждане.
Като част от нашия проект, за да популяризираме предложените решения, ние активно се свързваме с властите и ползвателите на земята на парцелите, за които предлагаме промени. Прилагането на такива решения е невъзможно без установяване на взаимодействие между посочените участници. Според нашето предположение, много болезнени точки в града могат да бъдат разрешени чрез изпълнението на проекти, фокусирани върху ресурсите и потенциала на града, вече установения градски контекст и формирането на синергични връзки.
Използвайки примера на проекта VIVA-Лефортово, бихме искали да предложим и приложим нов подход за решаване на градските проблеми, с акцент върху максимизирането на потенциала на територия, образувана по естествен път, с основен фокус върху свързаността на териториите. ***
Успешни аналози в света за преобразуване на железопътни коловози:
High Line Park, Ню Йорк
Бившата железопътна линия е превърната в парк, който се превръща в нова точка
атракция на града. Благодарение на тази трансформация се оказа, че съживява депресията
територията на града, от която е изтеглено индустриалното производство. Градски смог
привличане на инвеститори, бизнес, нови жители в околните райони.
Очакваният приток на допълнителни инвестиции в района се оценява на 4 милиарда щатски долара, а действителното увеличение на събирането на данък върху имота годишно се увеличава със 100 милиона долара, което вече е възстановило разходите за създаване на парка. Още>
Good's Line, Сидни
Проектът за преобразуване на изоставена територия и железопътни коловози в пешеходна пътека. Пътеката се превърна в привлекателна точка за граждани, туристи, студенти от близките университети. Изпълнението на проекта стана възможно след установяването на партньорства между шестимата собственици на прилежащата земя, властите и обществените организации. Съоръжението е пуснато в експлоатация преди по-малко от година, но вече стимулира развитието на бизнеса в съседните територии, а също така значително повлия на търсенето и цената на жилищата наоколо. Подробности 1 и 2.
Екип 123 работи по статията:
Марина Рейнголд - ръководител на проекти.
Опит в областта на развитието на бизнеса, развитието на партньорски мрежи, стартиране на нови бизнес области.
Анна Касаткина е анализатор на проекти.
Опит в консултации с недвижими имоти, бизнес оценка.
Уляна Пянкова е социолог на проекта.
Опит в областта на социологическите изследвания, провеждане на предизборни кампании.
Олег Распопов е архитект на проекта.
Опит в архитектурата и дизайна. Куратор на състезанието за разработване на концепцията за парк "Патриот", куратор на училище "Основи на архитектурното бъдеще"
Визуализация:
Олег Распопов, Адил Ажиев, публикации за разработчици.
