Страници: 123
Въведение: „Жилищният въпрос“продължава ли да ни разваля?
Утвърдителният отговор не изглежда толкова очевиден днес, колкото в близкото минало. Изглежда, че темата за достъпните жилища е изместена от списъка на несъмнените приоритети поради няколко причини. Местните власти, които са отговорни за състоянието на жилищата, осъзнавайки, че говорим за дългосрочна работа, без да усещаме голям натиск отгоре, губят интерес към темата. Освен това показателите за средна сигурност в страната постепенно се изместиха в продължение на половин век от рисковите 4-6 m² на човек до 22-23 m². Бизнес строителството и строителството, развитието, недвижимите имоти, настоящото състояние на дефицит и контролиран пазар са напълно задоволителни. Обществото, повече от всеки друг, който се интересува от достъпност на жилища, реагира по различен начин. Най-малко защитената и в същото време най-пасивната и нуждаеща се част от него почти се примири с неизбежното. По-активната публика търси изход сама, далеч от това да разчита винаги на ипотеки и често да се възползва от определени индулгенции през последните години, вкл. възможността да се регистрирате и да живеете целогодишно в вили и градински парцели, с допустимост на различни, вкл. полузаконни видове лизинг и др.
Състоянието на жилищата се запазва или се променя по инерция, оставайки, макар и не особено радостен, но доста поносим фон на по-вълнуващи събития. Острото състояние се превърна в хронично, което обаче не изключва необходимостта от лечение, но има ясно различен характер от този през 50-те или 70-те години.
Достъпните жилища са тясно свързани с това, което се нарича „качество на живот“, „начин на живот“и е мощен аргумент в непрекъснатото съперничество между градовете и държавите. И дори ако твърдо решим да откажем да участваме в международни състезания и „да живеем по своя начин“, животът 30 м² е по-добър и по-обещаващ от 15 м².
Русия едва ли е последната държава в северното полукълбо, която прави жилищата достъпни. Първата в света социалистическа държава загуби това съревнование между квазисоциалистическа Европа и капиталистическа Америка, оставяйки трудно наследство на своя наследник. И макар днес да решаваме проблемите си в нова компания за нас в развиващите се страни като Китай и Бразилия, би било грешка да забравим собствения си опит, положителен и отрицателен, и да не се възползваме от чуждия опит от опита -военна Европа с настоящите 40 м² на човек и опита на Съединените щати със 70 м² на душ.
Няма обаче толкова много ефективни и реалистични начини и средства за решаване на жилищния проблем, а самото обръщане към опита не гарантира успех в специфичните условия на съвременна Русия. Следователно точните и неочаквани идеи са не по-малко търсени от опита.
Аз… Опитът на Русия - XX век
Жилищният въпрос, който тревожи Европа от средата на 19-ти век, стана актуален за Русия след Гражданската война и придоби особена спешност в процеса на колективизация и индустриализация, масово изселване от селата и бързия растеж на големите градове. Трите последващи опита за решаването му са белязани от обща черта - изключителната роля на държавата, парадоксално съчетана с непълнотата на всеки от опитите и принципната липса на приемственост между тях.
Първият опит, осъществен през 20-те и 30-те години на миналия век, е извършен под лозунга на „нов начин на живот“и е придружен от премахване на частната собственост върху земя и градски недвижими имоти. Разкриването на "излишък" на площ, "уплътняване", преразпределение, заселване по стаи бяха съчетани с почти безспорна система за социално наемане и пълна несигурност на наемателите. Собствениците както на жилищата, построени преди революцията, така и на новопостроените жилища бяха градските власти, по-рядко ведомства (по правило „власт“), предприятия и синдикати. Общият обем на постиженията за повече от две следреволюционни десетилетия не е променил коренно облика на руските градове. Резултатът от това време беше реалността на комуналните апартаменти и казарми („има само една тоалетна за тридесет и осем стаи“) и страхотни архитектурни нововъведения и открития. Едно от откритията, породили почти нов тип жилища - „минималната клетка“, генетично свързана с отделението и кабините - жизненото пространство на индивида. Компресираната маса от такива клетки, нанизани по коридори и галерии, е основният компонент на комуналните къщи, най-известният от които е градът-къща на Иван Николаев. Друго нововъведение са компактните секции и апартаменти - пространства за семеен живот, които са били вид отстъпка на буржоазното минало и разчитат на съвременния немски опит. Тези апартаменти („секции“) имаха труден, но дълъг живот под името на многосекционна сграда, която стана основният архитектурен хит през втората половина на ХХ век.
Сравнително скромните жилищни петна от "червения пояс" на Москва, по-солидните жилищни райони на Новокузнецк и Магнитогорск, работещите селища на гигантите на социалната индустрия, събрани от еднакви сгради, стоящи свободно, в редици, вериги, групи, силно приличаше на всичко, с помощта на което междувоенна Европа реши жилищния си въпрос.
Знаците на „новия свят“, „новия начин на живот“и „новия човек“бяха забележително съчетани с по-малко ярки, но много по-мащабни следи от дейността на самите граждани, които се активизираха в краткия период на NEP, като жилищни кооперации на адвокати, лекари и други „съпътстващи пътувания“, както и нови крайградски селища. В същото време практическите лидери на местните съвети прибягват до широко използване на скритите ресурси на буржоазния град, приспособявайки навеси, мазета и полу-мазета за жилища, извършвайки масивна добавка до пет етажа от 2 и 3-етажни сгради в центъра на Москва (повечето от които са придобили така необходимите »Асансьори едва след четири десетилетия).
Суровата практика за решаване на жилищния проблем - общи кухни, трапезарии, тоалетни и спални - към средата на 30-те години загуби своята привлекателност в очите на новия елит. Тогава Каро Халабян видя своята задача и задачата на своите колеги в „показване на света на богатството на пролетариата“. Това богатство, включително жилищата, все още принадлежи на държавата и контролираните структури, а стаите и апартаментите се разпределят безплатно и се възлагат на наемателите при същите условия като преди: социални права за заетост, често със символични плащания за комунални услуги.
Темата за „нов начин на живот“, а заедно с това - идеите за нови жилищни райони и градове, градински градове, е напълно заменена от темата „реконструкция“, т.е. трансформация на съществуващия материал, на първо място - "стара Москва". Жилищният проблем вече не си струва да се страхувате, тъй като броят на населението, броят на щастливците, които могат да разчитат на живот в столицата или в голям град, сега се определя от броя на построените къщи, апартаменти, стаи и квадратни метри, а не обратното. Институцията по регистрация и ограничаване на гражданските права дава възможност строго да се регулира броят на кандидатите за жилище. Отсега нататък в страната не може да има проблеми. Частен апартамент, особено лятна резиденция, се превърна в луксозен предмет и средство за насърчение.
Общият план на Москва през 1935 г., който поема всички характерни атрибути на неокласическия град - град на ансамблите - с магистрали, площади, насипи и метрото, става манифест на времето. Материалът, от който е сглобен този лукс, е „увеличеният“, но все още многофункционален многофункционален квартал с ясно определен периметър, с къщи с предна и задна фасада и обширен общ вътрешен двор.
Ликвидацията на частни земевладения, започнала след революцията, тяхното обединение, което стана възможно в резултат на премахването на собствеността върху земята и „унижаването“, породи феномена на общ двор, характерен само за Русия. Москва, малки и средни руски градове с гъвкава и лесно трансформируема тъкан, след комунални апартаменти, получиха общ вътрешен двор, който отгледа поколения наши сънародници. Този двор очакваше огромните дворове на разширените квартали, които за съжаление не освободиха града от казарми, селища по стаи, обитавани навеси и мазета.
Темата за масовото жилище стана актуална в процеса на следвоенно възстановяване, когато острата нужда съживи съзнанието и породи много остроумни и ефективни решения, които за съжаление се оказаха в сянката на строежа на церемониалния Хрещатик и Московския висок -изградени сгради. Става въпрос за обръщане към нискоетажно и вилно строителство. Архитектурната академия, местните и централните власти, отделите, предприятията от отбранителната промишленост, високите професионалисти и обикновените архитекти предложиха това, което е доста актуално днес. Вълнуващ показ на следвоенни проекти обединява екологични, енергийно ефективни малки еднофамилни къщи - както сглобяеми, индустриално произведени, така и от естествени и местни парчета материали, лесни за проектиране и експлоатация. Улиците и кварталите на дву-триетажни къщи в Минск, Сталинград, Смоленск, Москва, Вязма, Твер, несъмнено повлияни от видяното в Европа, се сравняват благоприятно с тези, възникнали по-късно в квартала. Тяхната основна характеристика беше технологичното разнообразие, което позволява, наред с други неща, традиционни, любителски, занаятчийски, полузанаятчийски постижения и високо ниво на поддръжка. Присъдата за повечето идеи от онова време беше традиционният и решителен отказ на държавата да споделя отговорността за решаването на „жилищния проблем“с гражданите.
Признанието, че „жилищният въпрос“наистина съществува и че всеки без изключение има право на достойни жилища, дойде едва в средата на 50-те години. По това време класовата борба с използването на специални места за пребиваване и работа, които са били под юрисдикцията на GULAG, започва постепенно да отшумява и броят на ранените или отказани права, включително безпаспортни селяни, започва да намалява забележимо. "Жилищният проблем" придоби чертите на криза, изходът от която страната започна да търси десет години по-късно от опустошената Европа и двадесет години по-късно от излизането на САЩ от предвоенната криза.
Но вътрешният и западният сценарии за преодоляване на кризата са сходни само в началния етап, когато държавата предоставя безплатни жилища на значителен брой бездомни и бедни хора. Тук приликите свършват. Западният сценарий предполага постепенно оттегляне на държавата и разглежда достъпността на жилищата като условие за саморазвитие, самодвижение на човек или семейство, надарено с нарастваща отговорност и независимост. Усилията на държавата са насочени към гарантиране, че следващите поколения жители на социални жилища ще станат самодостатъчни хора, за които ипотечните кредити вече не са нещо недостъпно и непоносимо. Вътрешният сценарий, напротив, предвиждаше постоянно разширяване на ролята и отговорността на властите, което беше улеснено от неумолимата разлика между доходите на населението и цената на апартаментите. И въпреки че по това време руската средна класа започва да се формира с характерните си атрибути: апартамент в панелна къща, дача на шестстотин квадратни метра и "Жигули", способността му да се самозадвижва и да се възпроизвежда беше силно ограничена.
Колкото повече изграждаше държавата, толкова повече трябваше да изгражда, към което тласкаха естествено нарастващите потребности на обществото и липсата на други начини за тяхното задоволяване. В същото време късният старт позволи на Русия да използва вече откритите методи и средства за масово жилищно строителство. Характерно е, че техният собствен опит не е бил взет под внимание и очевидно са били обсъдени три заети версии.
Версията "Северна Америка", която предпочиташе отделни жилищни къщи, направени на основата на дървена рамка, с обширни площи, автомобили и магистрали, имаше малък шанс за признаване и изпълнение в Русия по това време.
„Британската версия“, която предлагаше сателитни градове, относително автономни, отдалечени от големия град и свързани с него чрез високоскоростен железопътен транспорт, с различни видове жилища, различни строителни технологии и пълен набор от всички атрибути на един град започна от нулата, беше само частично приложим и следователно изпълнен едва веднъж.
Френската версия се оказа най-достъпната и най-близката, макар че може би онова, което в крайна сметка се оказа, само по себе си прилича на тази версия, базирана на използването на жилищна сграда с голям панел, която измести нивите и селата от покрайнините на града. Индустриалното производство на многоетажни жилища с много апартаменти се превръща в основен знак на времето и в основен инструмент за решаване на „жилищния проблем“. Къщите престават да се строят "от векове", придобиват прилика с подвижни предмети, получават експлоатационен живот и тяхната поддръжка губи значението си. Временният характер на индустриалната панелна къща съответстваше на разбирането на социалистическите и комунистическите лидери на френските общини на нейната роля като инструмент за временна социална подкрепа, средство за извеждане на хората от кризисно състояние. Тъй като тази програма е изпълнена и завършена, такива къщи се ликвидират и заменят с принципно различни. В нашата практика този корпус е неусетен, но упорито се превръща в постоянен и единствен възможен.
Изключително рационалната и строго организирана огромна индустрия обхващаше всичко, свързано с масовите жилища: изследователски и проектантски институти, фабрики за домостроителство и строителни и монтажни предприятия. Формира се практиката на стандартен и експериментален дизайн, създават се стандарти и стандарти на апартаменти и къщи. Появява се нова регулаторна рамка и доктрина за градоустройство, основана на идеята за микрорайон, разделен на жилищни групи и включен в жилищен район. Моделни микрорайони от първото поколение на Москва, Санкт Петербург или балтийските държави, напълно пешеходни и ясно разположени за деца, сглобени от пететажни панелни къщи, заобиколени от обрасла зеленина, с достатъчно грижи, изглеждат доста привлекателни и до днес.
Върхът в развитието на СССР, паднал през 70-те - 80-те години, бе белязан от най-малко два „забележителни“проекта, „Къщата на новия живот“от Нейтън Остерман и квартал Северна Чертаново на Михаил Посохин. Те не само ни приближиха до отцепилия се Запад, но също така предизвикаха микрорайона и степенуваната система за обслужване, предлагайки нещо по-компактно, практично и удобно. За съжаление тези експерименти, подобно на много от несъмнените постижения на съветския модернизъм, предизвикващи заслужен интерес днес, не получиха продължение и се оказаха последният скъп опит да се противопостави на инерцията.
По-нататъшното движение следва пътя на опростяването, наивния прагматизъм, нарастването на ограниченията и запазването на технологиите. "Сложността" на развитието, нормативната сигурност загубиха своя задължителен характер, безплатното планиране отстъпи място на хаос и "игра без правила", а предградията и покрайнините се превърнаха в складове за продуктите на фабриките за домостроителство. Това състояние беше пряко следствие от съдбоносното решение на Никита Хрушчов да подчини архитекта на строителя, което веднага направи интересите на строителя и строителството по-значими от интересите както на отделните жители, така и на града като цяло.
При всички различия в трите съветски жилищни политики (или доктрини), те имат обща черта, която може да бъде определена като държавен утопизъм. Това е пренебрегване на реалните интереси, нужди и възможности в името на твърдото придържане към неалтернативна, абстрактна, но „идеологически правилна” схема. Гигантските седемдесет години усилия, прекарани от всемогъщата държава по такъв странен начин, не бяха достатъчни. Въпреки че може би желанието да се контролира всичко и всички, включително личния и семейния живот, беше по-тежко от всичко друго. Управляваният дефицит е един от най-ефективните инструменти за контрол.
II… След утопии
Последните двадесет години не бяха без обещания на държавата в модерни форми на „целева програма“и „национален проект“за окончателно решаване на жилищния въпрос, като този път се вземат предвид особеностите и възможностите на пазарната икономика.
Основна иновация е разделянето в миналото на един масив от жилища на две съпоставими категории - търговски, представени на пазара, и социални, както и преди, прехвърлени безплатно. Импулсът за превръщането на жилищата в стока беше безплатната приватизация на апартаменти - може би най-решителният жест на новото правителство, предприет в интерес на гражданите. Това доведе до намаляване на зависимостта на хората от държавата, формиране на пазар и ипотеки и в крайна сметка до намаляване на тежестта на жилищния проблем за средната класа.
Пазарът и пазарните отношения позволиха да се прояви естествен интерес към крайградски и крайградски жилища, в жилище или в ниско ниво. Делът на нискоетажните и индивидуалните къщи в общия обем на жилищата, въведени в експлоатация в страната, започва да нараства непрекъснато и според някои оценки се доближава до 50%. Това е несъмнен признак на спонтанно, неволно формиране на ново за Русия явление, наречено субурбанизация, и нов начин на живот, при който апартамент и дача, превръщайки се в селска къща, сменят ролите си.
Характеристика на руския пазар е повишеното внимание на строителите и строителите към скъпи и свръхскъпи жилища, което несъмнено оказва натиск върху нивото на цените във всички останали сегменти и значително нарушава цялостната картина. Средният показател за благосъстояние, така почитан в съветските времена на всеобщо равенство и относително адекватно отразяващ състоянието на нещата, е загубил предишното си значение. Поляризацията на доходите беше последвана от поляризация на условията на живот. Значителното увеличение на жилищния фонд, наблюдавано през последните десетилетия, очевидно е погълнато от представители на най-богатата част на обществото и не е довело до значително намаляване на броя на гражданите, недоволни от условията на живот. Проблемът с жилищата, традиционно проблем на бедните и уязвимите, тези, които не представляват интерес за настоящия пазар, не се интересува от настоящия предприемач. Именно той убеди държавата и властите, че основният инструмент за решаване на проблема трябва да бъде ипотека, на помощ на която идват майчински капитал, сертификати и обезщетения. Междувременно кръгът от хора и семейства, които имат достъп до търговски жилища днес, вече много пъти е кръгът на нуждаещите се. Ипотечните кредити не стават все по-популярни и достъпни поради очевидното несъответствие между цената на "квадрат" и доходите на гражданите. Гражданите не могат, бизнесът не иска.
В сравнение с търговските жилища съдбата на социалните жилища е по-малко ясна. Въпреки богатия опит, натрупан от страната, сигурността и ширината на кръга на нуждаещите се, очевидно изостава осъзнаването, че социалните жилища в различните му форми са основният инструмент за решаване на жилищния проблем. Държавата благоразумно раздели с гражданите не само огромното си имущество, но и отговорността си.
Днес местните власти с техните скромни бюджети и ограничени права са отговорни за осигуряването на жилища за всички, които имат, и най-важното, за тези, които нямат. Капанът се крие както в условията на този проблем, така и в методите за решение, които са зададени от самите общини. Картината се допълва от отсъствието на национални методи за квалификация на порутени и порутени жилища, жилища, изискващи основен или текущ ремонт, липса на жилищни стандарти от един или друг вид и качество. Съществуват различни методи за подбор и оценка на кандидатите за социални жилища, процедурата за неговото разпределение и получаване. Изграждането на социални жилища теоретично трябва да се финансира от местния бюджет. В същото време администрацията действа като клиент-разработчик, чийто основен партньор е изпълнител, който е напълно освободен от държавна защита, който е станал предприемач и следователно не е склонен да намалява цената на своите услуги. На практика обаче този сценарий не се среща много често.
Задачата за формиране на местен пазар за жилища на достъпни цени е не по-малко трудна за местните власти. жилища, чиято цена е ясно свързана с доходите на гражданите. Колкото по-достъпни са такива жилища, толкова по-къса е опашката за социални жилища и обратно. Търговските жилища се изграждат за сметка на инвеститор, който наема клиент или независимо е действал в тази роля. На свой ред клиентът избира изпълнител и дизайнер или сам поема работата (подобна комбинация от роли е норма в Русия, но в останалата част на света по правило не е добре дошла). Задачата на общината в този сценарий се свежда до разпределяне на земя и именно този лост, при липса на други възможности, често се използва за попълване на фонда за социални жилища.
Предполагаше се, че паралелното действие на двата сценария би позволило формирането както на фонд от социални жилища, така и на обширен, отворен пазар за търговски и достъпни жилища. Очакваше се строителната индустрия да бъде приблизително същата като това, което се случи на пазарите на дънки и автомобили. Преломният момент не настъпи нито в „дръзките деветдесет години“, нито в „дебелата нула“, нито в скорошните стабилни. Причините са фундаменталните разлики между продукт, изцяло произведен в страната и закупен в чужбина. Ако нямаше внос, щяхме да караме коли Жигули.
Домашният строителен бизнес несъмнено е по-обединен, мощен и по-мотивиран играч от общините или техните отдели, особено отделните граждани. Строителят, клиентът и инвеститорът, превърнал се от служители на държавни предприятия и съветски институции в предприемачи, бързо научи правилата на играта, основната мярка за успех в която е печалбата. Постсъветската реалност създаде идеални условия за техния бизнес. Състояние на постоянен дефицит моментално превърна панелен апартамент, наскоро безплатно разпределен, в гореща стока. Непоносимата задача за намаляване на дефицита в миналото беше заменена от напълно осъществимата задача за поддържането му, главно на популярния градски пазар на жилища.
Инерцията, присъща на технологиите, в системата на отношенията между участниците в строителството, в тяхната наследствена памет, страстта на настоящите босове за разширявания, обединения, пирамидални схеми се запазват от специални структури, които избягват откритостта и конкуренцията и приличат на „меки монополи“които са съвместими с антимонополното законодателство. Този механизъм автоматично предотвратява и успешно се противопоставя на пристигането на технологии, които отдавна са тествани в света около нас и са доказали ефективността на технологиите, като тези, които например се основават на използването на дървесина и нейните производни.
„Мекият монопол“създава надеждна система за контрол върху пазара, превръщайки го в „пазар на продавача“, продаващ стоки с често несигурно качество и несигурни разходи. Трябва да купувате не това, от което се нуждаете, а това, което имате. Това обаче не се отнася за богатите, за които съществува напълно свободен пазар, и бедните, които няма с какво да отидат на нито един пазар.
Пазарът на продавача не се стреми към разнообразие и обновяване, промяна на декора, лесен стил е максималната отстъпка за купувача, предназначена да запази непроменена, за да увеличи живота на продукта си. Голям предприемач, който се е слял с общинската власт, който формира реална жилищна политика, се оказва не по-малко твърд цензор от съветската държава. Най-удобното за него е отсъствието на външни смущаващи влияния, всякакви доктрини, концепции, принципи, т.е. един вид идеологически и интелектуален вакуум.
Страната, която в продължение на много десетилетия следваше най-тежките държавни разпоредби, внезапно се промени, изоставяйки едновременно както регулациите, така и ефективното държавно участие. За първи път от много години радикалните промени в правителството и икономиката не доведоха до ревизия на основите на жилищната политика, не засегнаха една от най-чувствителните и популярни теми в миналото - темата за градовете. Изпълнителят и предприемачът, строителят и всеки предприемач, колкото и да са патриоти, няма да реши жилищния проблем и това не е тяхната задача. Ситуацията може да бъде коригирана само чрез връщане в голяма държава с нейната уникална вертикала на ролята на регулатор, способен да поддържа баланса на интересите на бизнеса и гражданите.
АзАзАз… Хора и метри
Как изглежда въпросът с жилищата днес, не е лесно да се разбере при липсата на измервания, проучвания и проучвания, които постоянно се провеждат в цялата страна въз основа на единни методи. Възможно е да се компенсира липсата на знания само частично, като се действа по примера на онези, които се занимават с разгадаване на мистерии и възстановяване на интегрална картина на основата на частни, непълни и косвени данни, разчитайки преди всичко на логиката и здравия разум. Тези инструменти са напълно достатъчни за изграждане на общ контур на случващото се, като предварително се отказват от претенциите за висока точност.
Работата от този вид може да се основава на няколко основни показателя, чиято достоверност се потвърждава главно от честотата на препратките и присъствието в различни източници. Несъответствието между данните се смекчава чрез използването на закръглени и средно аритметични стойности.
Първият от тези показатели, който се цитира доста често, въпреки че прави шокиращо впечатление, е броят на нашите съграждани, които имат обективни и потвърдени причини да бъдат недоволни от условията на живот, качеството или размера на жилищата и по-често и двете. Има приблизително 70% от тях, т.е. около 100 милиона души (или 35 милиона семейства).
Вторият, не по-малко тревожен показател характеризира техническото състояние на жилищния фонд. Според оценките на Министерството на строителството и местните власти, очевидно не се стремят да подобрят критериите за качество, половината от жилищните сгради, да не говорим за отделни къщи, предимно селски, принадлежат към категориите аварийни, порутени, изискващи основен ремонт и ремонт с различна степен на сложност.
Ако изхождаме от средното осигуряване в страната от 22 м² на човек, тогава можем да говорим за един и половина милиарда квадратни метра, които по същество са под стандарти. Състоянието на тези измервателни уреди, очевидно, се допълва от друго ниво на сигурност, най-вероятно под средното за страната. Любопитно е, че при конвенционално взета норма от 15 m² на човек, броят на жителите на нискокачествени жилища става равен на предварително посочения брой на недоволните, т.е. около 100 милиона (теоретично сред недоволните и нуждаещите се може да има такива, които живеят в относително проспериращи, но пренаселени къщи и апартаменти, където има около 10 м2 на човек, но теглото на такива жилища и делът на живеещите там, очевидно не е толкова голям и останете в "границите на статистическата грешка").
Може да се приеме, че половината от всички руски жилища, които са относително висококачествени и проспериращи, принадлежат главно на 30% или 40-50 милиона доволни, добре оборудвани граждани с по-високо ниво на сигурност, около 30-40 m² / човек. Другата половина от фонда и почти две трети от населението, живеещо тук, са проблемна област.
Решаването на жилищния въпрос традиционно се свързва с изграждането на нови жилища, чиито обеми се изчисляват без особени затруднения. Например, достигането на ниво на осигуряване, равно на 30 м² на човек, ще изисква около един и половина милиарда нови „квадрати“, което ще отнеме 10-15 години, като същевременно се запазят текущите темпове на растеж на въвеждане в експлоатация. В същото време, постепенен подход към "свещеното", според чувствата на шефовете, нормата от 15 м² / човек. възможно след 5-7 години. Постигането на средната европейска стойност означава удвояване на фонда и съответната времева рамка.
Загрижеността относно измервателните уреди, които ще бъдат пуснати в експлоатация днес, ясно се допълва от темата за спадащото качество на съществуващите, дълго построени апартаменти и къщи. От сферата на новото строителство проблемите, интересите и акцентите постепенно се изместват към реконструкция и ремонт, което не е лесно, но е необходимо да се свикне във връзка със заплашителното нарастване на масива от некачествени жилища. Без да осигурите нивото на качество на съществуващия фонд, продължете напред и увеличете обема на ново строителство за сметка на трудно ремонтируеми къщи, т.е. без да поглеждаме назад към миналото, е равносилно на водене на война без вътрешен фронт и резерв.
Необходимо условие за ефективна, ефикасна, ефикасна жилищна политика и коректността на взетите решения е насочването, основано на ясното разбиране на всеки от недоволните и нуждаещите се от жилище.
Големи и малки семейства или просто самотни индивиди са в ролята на нуждаещи се. В един случай това са семейства, които се стремят да подобрят условията си на живот, т.е. притежаващи определен начален капитал, „жилищна площ“, спестявания и т.н., и които искат да придобият определена „делта“, която им позволява незабавно чрез презаселване или презаселване да подобрят положението на всички членове на семейството. В друг случай това са семейства, започващи от нулата, без или загубили своя начален капитал: млади хора, млади семейства, вътрешно разселени лица, имигранти, жители на къщи в неперспективни села, апартаменти в едноиндустриални градове и „горещи точки”. Ситуацията е най-лесна за склонните и способни да използват ипотеката в съвременния й вид. Доскоро тази група включваше 15% от населението на страната, или 15–20 милиона души, т.е. платежоспособната част на недоволните, със спестявания, стабилни и високи доходи, „основно жилищно пространство“и др.
Специална категория обединява хора, които са относително платежоспособни, като правило активни, но бедните - тези, на които настоящият пазар не предлага адекватен продукт. Следователно те разчитат не толкова на ипотеките, колкото на собствените си сили, нестандартни решения, различни форми на самоорганизация, като кооперации и „младежки жилищни комплекси“, съществували по съветско време и т.н. Делът на чакащите „демократични ипотеки“или „квазиипотеки“със спад на реалните доходи може рязко да се увеличи и дори да надхвърли броя на привържениците на традиционните ипотеки, разбира се, ако държавата и бизнесът ще ги посрещнат наполовина.
И двете от горните групи могат да включват потенциални и реални жители на търговски жилища под наем, както адаптирани за доставка, така и специално създадени. Въпреки че „наемателите“в редица доста проспериращи страни често съставляват по-голямата част от населението, в съвременна Русия техният дял в обозримо бъдеще може да бъде в диапазона до 20% (25–30 милиона души). Това означава, че около 40% от руското население, около 60 милиона в нужда, потенциално могат да подобрят условията си на живот, като се обърнат към търговския сегмент в различни версии, много от които просто трябва да бъдат разработени от нулата.
Сред останалите 30-40 милиона кандидатстващи за социални жилища, които се прехвърлят както за собственост, така и за наем, най-защитени са „получателите на обезщетения, държавните служители“, държавните служители, военните, лекарите, учителите и техните семейства. Те са следени отблизо от ветерани, хора с увреждания, сираци, тези в списъка на чакащите, които имат късмет с общинските власти, участници в държавни програми, специални проекти, хора, пострадали в резултат на аварии и бедствия. 15–20% от цялото население, или 20 милиона души - това са възможните параметри на тази група, независимо от реалната способност за плащане, а не фокусирана върху закупуването на жилище.
Най-проблематичната категория включва неплатежоспособните, тези, които са безразлични към ипотеките и търговското наемане, са неспособни и не са склонни да бъдат активни и самоорганизиращи се и се превръщат в очевидна тежест за местните власти. Това са млади хора, които се оказват без подкрепата на своите старейшини, млади семейства, самотни майки, студенти, възрастни хора, които се оказват без подкрепата на младите хора и нямат спестявания, инвалиди и накрая, мигранти и специална група от безработни и социално слаби, вкл. склонен към дивиантно поведение. Според горните индикации на практика няма правно основание за предоставяне на безплатни жилища и съдбата на хората е изцяло зависима от възможностите и разположението на местните власти. Размерът на тази група може да достигне 15–20% от общото население на страната (около 20 милиона). Ако не си поставите за цел да върнете тези хора в обществото и икономиката, които изпитват остра нужда от ръце и глави, тогава вероятността за запазване на тази категория от нуждаещите се е много висока.
Масивът от социални жилища, необходим за двете групи кандидати, посочени по-горе, приблизително равен на брой, може да представлява около една четвърт от общия национален фонд.
Страници: 123
