На 18 ноември в шоурума на Бене на булевард „Страстной“16 групата за професионална оценка на RICS проведе кръгла маса на тема „FSO No 7 и международна практика за оценка на недвижимите имоти“. Основната причина за организиране на дискусията на професионалната общност беше одобрението на 25 септември 2014 г. със заповед на Министерството на икономическото развитие на Руската федерация на Федералния стандарт за оценка "Оценка на недвижими имоти" (FSO № 7).
В дискусията участваха: Юрий Дерябин MRICS, Baker Tilly Rusaudit LLC, Николай Волович, професор, вицепрезидент на Партньорството CIAO, член на Съвета на Националния съвет за оценъчни дейности, д-р Галина Буличева MRICS, председател на експертният съвет на партньорството на CIAO, Олга Кочетова МРИКС, директор на отдела за оценка на Русия и ОНД, Найт Франк.
Лекторите говориха за трудния процес на подготовка и съгласуване на Федералния стандарт, как FSO № 7 допълва настоящите стандарти за оценка в Русия и как е свързан с международните стандарти за оценка на недвижимите имоти. Лекторите засегнаха и проблемите, които разработчиците не можаха да решат, и споделиха своя опит в прилагането на професионални стандарти за оценка на RICS в условията на руската реалност.
Разработването на стандарти започна през 2003 г., след което беше спряно и в края на 2013 г. - началото на 2014 г. работата беше възобновена вече в рамките на работните групи, създадени към експертно-консултативния съвет към Министерството на икономическото развитие. Първоначално работата по стандарта беше усложнена от липсата на единна концепция. Повечето специалисти разбират недостатъците на основните стандарти (FSO 1-2-3), както и стандарта за определяне на кадастралната стойност (FSO 4), които по това време не са били обект на ревизия, и са искали да коригират и допълнят техните индивидуални разпоредби в рамките на един документ.
Сред спорните въпроси, свързани с обсъжданата FSO 7, експертите отбелязват разпоредба, която всъщност предписва задължителния анализ на NEI (най-ефективното използване) при оценката на недвижимите имоти. По време на процеса на оценка за установяване на кадастралната стойност, включително при оспорване на резултатите от кадастралната оценка, анализът на NEI може да не се извършва, а видът на използването на застроен парцел или съоръжения за капитално строителство трябва да се разглежда въз основа на реално използване. В този случай застроеният поземлен имот се оценява като незастроен, предназначен за използване в съответствие с вида на реалното му използване.
Втората точка, на която специалистите обърнаха внимание, е клауза 30 от FSO-7, която говори за необходимостта да се донесе окончателната стойност на стойността, посочваща преценката за границите на интервала, в който, по мнението на оценителя, тази стойност може да бъде. Това обаче трябва да се направи, ако заданието за оценката не показва, че оценителят дава само стойността на разходите като единична стойност, без да посочва интервала.
Смисълът, определен от разработчиците на стандарта в този параграф, е както да информира клиента за възможния размер на пазарния диапазон, грешки, свързани с крайния резултат, така и да защити интересите на оценителите. Международните стандарти, по-специално стандартите за оценка на RICS (Червена книга), посочват, че в случай на значителни несигурности при оценката оценителят трябва да ги характеризира, да идентифицира и определи тяхното въздействие върху резултатите.
Участниците в кръглата маса стигнаха до заключението, че заложената във FSO-7 идея е добра, но за нейното практическо изпълнение е необходимо или да се усъвършенства самият стандарт, или да се разработят подходящи методологични препоръки, които да разкриват тези разпоредби. Като цяло приемането на FSO за оценка на недвижими имоти, разбира се, е голяма стъпка напред по отношение на нормативното регулиране на оценъчната дейност в Русия, нейната стандартизация, но виждаме, че редица въпроси, дори на най-основно ниво, остана извън обхвата на стандарта и съответно има повече от работа. Несъмнено членовете на RICS са включени в тази работа и ще се опитат да внесат най-подходящия международен опит във вътрешната практика по отношение на работата на органите, които регулират оценката.
Фирмена страница на Bene на archi.ru >>
